Jak kupić pierwsze mieszkanie? Kupno mieszkania krok po kroku.

Artykuł powstał na podstawie wieloletniej pracy w nieruchomościach naszych współpracowników i jest przewodnikiem dla osób mających pierwszy raz styczność z rynkiem nieruchomości. Tematyka obrotu nieruchomościami jest pojęciem szerokim dlatego przedstawiamy w nim najważniejsze wątki:

Jak chcę mieszkać? Typy budownictwa i mieszkań.

Przy wyborze własnych czterech kątów najważniejszą kwestią jest odpowiedzenie sobie na pytania: jak chcę mieszkać? i co jest dla mnie najważniejsze? Jeśli cenisz komfortowe wnętrza w nowym budownictwie odpowiednim wyborem będą dla Ciebie nowe apartamentowce. Jeśli cenisz przestrzeń i tradycyjne wnętrza świetnym wyborem będzie mieszkanie w kamienicy. Osobom, które cenią przestronne wnętrza i dużą ilość zieleni będą z kolei odpowiadać mieszkania willowe.

Wreszcie warto odpowiedzieć sobie na pytanie: jakie znaczenie ma dla Ciebie lokalizacja? Czy chcesz mieszkać w centrum i kupić droższą nieruchomość czy też wybierzesz tę tańszą na uboczu? Jest to ważna kwestia zwłaszcza dla osób pracujących aktywnie w mieście lub w rozjazdach. Jeśli rozważasz wynajem mieszkania w późniejszym terminie – skup się na nieruchomościach położonych w centrum miasta.

Najważniejszą kwestią oprócz wspomnianej wyżej lokalizacji jest wybór rozkładu i układu mieszkania w budynku (zwłaszcza w inwestycjach deweloperskich). O ile wnętrze mieszkań można zmieniać i aranżować do woli, o tyle zmiana samego układu pomieszczeń, jest często niemożliwa. Najchętniej wybierane mieszkania to mieszkania w pełni rozkładowe (tzn wejście do kuchni i do wszystkich pomieszczeń jest z korytarza).

Finansowanie nieruchomości, czyli ile mnie to wyniesie?

Kolejną kwestią przy wyborze zakupu nieruchomości jest jej cena i nasze zdolności finansowe. Rata kredytu będzie zobowiązaniem, które obciąży Twój budżet przez co najmniej kilka lat. Podlicz wszystkie źródła swoich dochodów, miesięczne wydatki i przed wyborem mieszkania koniecznie wybierz się do dobrego doradcy kredytowego. Skuteczny doradca finansowy przygotuje Ci ofertę kredytowanie z co najmniej kilku banków oraz dobierze ją adekwatnie do Twoich zarobków.

Doradcy finansowi śledzą na bieżącą sytuację na rynku finansowym i w zależności od dochodów oraz sposobu zatrudnienia klienta wybiorą najbardziej odpowiednią dla Ciebie ofertę. Przed przystąpieniem do transakcji koniecznie spotkaj się z doradcą kredytowym. Może się bowiem okazać, że wcześniejsze oferty banków już nie obowiązują lub bank nie sfinansuje wybranej przez Ciebie nieruchomosci.

Obiektywnie rzecz biorąc uzyskanie kredytu jest dużo szybsze oraz bezpieczniejsze niż w oddziale banku (jedna osoba koordynuje finansowanie w kilku instytucjach).

Zakup mieszkania od dewelopera

Wybierając dla siebie mieszkanie z rynku pierwotnego warto przed transakcją sprawdzić wiarygodność dewelopera. Informacje o firmach budujących kompleksy mieszkalne i domy są powszechnie dostępne w internecie. Deweloper działa na rynku jako osoba fizyczna lub spółka. Najprościej mówiąc jest to firma projektująca, budująca i oddająca do użytku budynki mieszkalne.

Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania poproś o następujące dokumenty do wglądu: -pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz wzór umowy deweloperskiej do wglądu. Umowę deweloperską popisujemy, kiedy budynek jest jeszcze niewybudowany a deweloper za pozyskane pieniądze zobowiązuje się dokończyć inwestycję. Następnie klient podpisuje umowę przenoszącą własność mieszkania.

Jeśli budynek jest już wybudowany klient podpisuje umowę zobowiązującą do przeniesienia własności. Umowy tego typu powinny być zawsze zawierane w formie aktu notarialnego. Umowy notarialne są o bardziej korzystne dla klienta i lepiej zabezpieczają jego interesy.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego zwróć uwagę na kilka aspektów. Po pierwsze usytuowanie mieszkania względem stron świata. Najkorzystniejsze usytuowanie to południowo-zachodnie. Zapewnia idealne doświetlenie mieszkania i komfort mieszkania.

Po drugie: negocjując cenę mieszkania upewnij się czy zawiera ona podatek VAT i czy jest obowiązek zakupu miejsca parkingowego. Po trzecie: stan wykończenia mieszkania -upewnij się jakie elementy wykończenia będą montowane w Twoim mieszkaniu.

Zaletą mieszkań deweloperskich jest przede wszystkim wykonanie według nowoczesnych standardów budownictwa, gwarantujące komfortowe użytkowanie. Mieszkania deweloperskie można wykończyć od A do Z według własnego projektu bez konieczności zrywania poprzednio montowanych elementów tak jak to ma miejsce w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Dodatkowym atutem są również ich atrakcyjne lokalizacje i całodobowa ochrona. Część deweloperów oferuje również możliwość sprzedaży mieszkania z wykończeniem pod klucz ( a więc odbierasz gotowy wykończone mieszkanie niewymagające już remontu i aranżacji).

Jeśli planujesz wykończyć atrakcyjnie mieszkanie, w którym zamierzasz komfortowo mieszkać, skorzystaj z usług architekta wnętrz. Dzięki wiedzy na temat materiałów budowlanych, zasad projektowania i wykańczania dobry architekt pomoże dobrać Ci odpowiednie materiały i stworzy naprawdę unikalne wnętrze. Zamówienie dobrego projektu architektonicznego to najlepsza inwestycja jaką możesz zrobić w swoim mieszkaniu.

Po pierwsze – dobrze wykończone wnętrza (nie drogo wykończone – lecz z pomysłem i w oryginalnych stylu) to wciąż rzadkość na rynku. Po drugie za pośrednictwem architekta uzyskasz dostęp do materiałów budowlanych w lepszej cenie niż w sprzedaży detalicznej. Dodatkowym atutem jest możliwość z korzystania z usługi wykończenia pod klucz przez co sam nie musisz nadzorować pracy ekip budowlanych (ma to szczególne znaczenie przy dużych metrażach gdzie remonty są dosyć długotrwałe). Architekci wnętrz mają również świetne rozeznanie gdzie można kupić nowoczesne materiały budowlane w dobrych cenach.

Szczegółowe informacje opracowane przez praktyków rynku nieruchomości znajdziesz w poniższej publikacji. Książka szczegółowo przedstawia temat zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego zarówno dla sibie jak i jako inwestycja pod wynajem.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zazwyczaj spotkasz się z następującymi prawami do lokalu:

Transakcje na rynku wtórnym to wciąż 2/3 wszystkich zawieranych na rynku. To tutaj kupujący ma największy wybór, aby znaleźć własne cztery kąty. Wśród kupujących największym zainteresowanym cieszą się mieszkania w nowym budownictwie oraz w blokach z płyty. Pierwsze są już wykończonymi nieruchomościami często sprzedawanymi w stanie gotowym do wprowadzenia. Drugie usytuowane są w atrakcyjnych do miejsca życiaz oraz atrakcyjnych pod dochodowy wynajem ( sąsiedztwo uczelni wyższych oraz dużych ośrodków biurowych).

Mieszkania w kamienicach

Mieszkania w kamienicach cieszą się zainteresowaniem klientów ceniących dużą przestrzeń wewnątrz mieszkania. Wysokie nawet na 4 m sufity stwarzają niesamowite możliwości takich mieszkań. Zaletą kamienic jest również atrakcyjna lokalizacja – w pobliżu zabytkowych obiektów lub w samym centrum miasta.

Często poszukiwanymi nieruchomościami są również mieszkania w kamienicach. Klasyczne budynki z ozdobnymi fasadami oraz bardzo wysokimi wnętrzami skutecznie przyciągają klientów z Polski i z zagranicy. Dzięki powstaniu technologii takich jak grzejniki marmurowe lub promiennikowe ogrzewanie tego typu nieruchomości, nie stanowi już problemu a oryginalne wykusze i sztukaterie nadają mieszkaniom wyjątkowego uroku.

Dysponując stosownymi środkami na remont można urządzić naprawdę stylowe i przestronne wnętrze. Choć mieszkanie w kamienicy wymaga dużo bardziej szczegółowego sprawdzenia niż pozostałe nieruchomości na rynku nadal nie brakuje prywantych inwestorów zainteresowanych zarówno pojedynczymi mieszkaniami jak i całymi budynkami. Coraz więcej powstaje równiż gotowych inwestycji deweloperskich oferujących mieszkania w odrestaurowanych kamienicach.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zawsze nalegaj na zawarcie przedwstępnej umowy notarialnej (zwłaszcza jeśli posiłkujesz się kredytem). Ustalając u notariusza wszystkie detale transakcji zabezpieczysz transakcje w bardziej pewny sposób niż w formie umowy cywilno-prawnej. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania poproś stronę sprzedającą o udostępnienie numeru księgi wieczystej i poproś notariusza o jej gruntowne sprawdzenie. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym doliczany jest 2% podatek od czynności cywilno prawnych.

Kupno mieszkania rynek wtórny.

Księga wieczysta jest dokumentem, gdzie zapisane są wszystkie kluczowe informacje dotyczące nieruchomości: powierzchnia mieszkania/domu/lokalu/ - właściciele, bieżące obciążenia lub ich brak. Obecnie jest możliwy jest dostęp do przeglądania jej zawartości poprzez dedykowane strony www: http://ekw.ms.gov.pl Przy sprawdzeniu stanu nieruchomości szczególnie istotne są działy: I - zawiera parametry techniczne nieruchomości. II - informuje o aktualnej strukturze własności. III – informujący o prawach i ograniczeniach z tym związanych IV - informujący o hipotekach i obciążeniach związanych z nieruchomością.

Tutaj dochodzimy do często zadawanego pytania na rynku nieruchomości: Jak kupić mieszkanie obciążone kredytem?. Wbrew pozorom nie jest to trudna sprawa. Przed transakcją strona sprzedająca występuje do banku o wydanie dokumentu (tzw. oświadczenie banku o saldzie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki w przypadku jej wcześniejszej spłaty). Banki wydają taki dokument w przeciągu 2-4 tygodni (zazwyczaj dokument jest ważny 30 dni).

Na ww dokumencie wymieniona jest kwota do spłaty (można to zrobić gotówką lub z kredytu strony kupującej), a pozostała kwota trafia na konto sprzedającego. Po spłacie kredytu hipoteka jest wykreślana przez kupującego z księgi wieczystej nieruchomości poprzez złożenie wniosku do wydziału wieczysto-księgowego sądu. Informacje o zadłużeniu nieruchomości i kredycie widoczne są w dziale IV księgi wieczystej. Szczegóły dotyczące tej operacji są zazwyczaj opisane w umowie kredytowej strony kupującej.

Jeśli spłacasz hipotekę gotówką - upewnij się, że będziesz robił to osobiście przy transakcji, a wysokość przelewu pokryje wartość zadłużenia (ma to szczególne znaczenie przy kredytach walutowych, gdzie niespłacenie hipoteki uniemożliwia późniejsze jej wykreślenie). Jeśli nie czujesz się pewnie przy tej operacji poproś o pomoc agenta nieruchomości lub notariusza. Obecnie spłata kredytu wygląda w każdym banku nieco inaczej dlatego warto ustalić ten mechanizm z notatiuszem i sprzedającym, aby uniknąć w przyszłości problemów.

Czy warto korzystać z usług agencji nieruchomości?

Zdecydowanie tak. Dobry agent wybierze dla Ciebie odpowiednią nieruchomość i na bieżąco będzie informował o nowych mieszkaniach i inwestycjach na rynku – również tych, których nie widzisz w internecie (ma to szczególne znaczenie przy poszukiwaniu dużych apartamentów, lokali komercyjnych lub całych budynków).

Agenci dobrze znają lokalizacje i topografię miasta, stąd są cenną pomocą przy poszukiwaniu nieruchomości dla osób,które są w nim pierwszy raz oraz dla obcokrajowców. Do obowiązków pośrednika należy prezentacja określonych nieruchomości oraz zgromadzenie i sprawdzenie dokumentów potrzebnych do realizacji transakcji.

Korzystanie z usług pośrednika z licencją to przede wszystkim oszczędność czasu i pieniędzy. Nie musisz sam wypatrywać nowych ofert na rynku – agencja będzie Cię na bieżąco informować o nowych mieszkaniach, domach czy lokalach na rynku.

Dobry agent umiejętnie poprowadzi negocjacje między klientami i ustali wszystkie detale związane z przeprowadzeniem transakcji. Korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe ale bardzo przyspiesza poszukiwanie nieruchomości. Najczęściej z usług pośredników korzystają osoby nie znające miasta lub zwyczajnie nie mające czasu na osobiste prezentacje, dojazdy, negocjacje itd. Prawda jest taka, że żaden poradnik nie zabezpieczy Cię w 100% procentach i nie opisze wszystkich sytuacji, które mogą się wydarzyć stąd pomoc dobrego agenta jest naprawdę ważna.

Klienci lubią współpracę z dobrymi agentami, bo Ci informują ich o aktualnych cenach transakcyjnych (a nie tych z internetu), a sami agenci posiadają atrakcyjne mieszkania z polecenia lub nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Dlatego z pośrednikami chętnie współpracują osoby szukające okazji cenowych na rynku.

Sprawdzanie mieszkania przed zakupem rynek wtórny.

Istotną kwestię przy kupnie mieszkania stanowi sprawdzenie stanu technicznego mieszkania. Oglądają nieruchomość sprawdź w szczególności:

Jeśli nie czujesz się kompetenty w sprawdzeniu stanu technicznego nieruchomości możesz o to poprosić zewnętrzną firmę zajumjącą się audytami nieruchomości lub wspomnianego wcześniej architekta.

Kolejną ważna kwestią o którę pytacie Państwo to certyfikaty energetyczne. Jest to dokument określający jakie zapotrzebowanie energii cieplnej na metr kwadratowy i sumaryczną powierzchnię.W praktyce jest to zbyteczny dokument i o wiele lepszym rozwiązaniem jest wykananie analizy termowizyjnej mieszkania aby zobaczyć jak wygląda rozkład temperatur w mieszkaniu lub domu (ma to szczególnie duże znaczenie w kamienicach i starszych budynkach).

Negocjacje cenowe. Jaka jest realna cena?

Przeglądając oferty mieszkań w internecie pamiętaj, że są to ceny ofertowe zawsze podlegające negocjacji. Zazwyczaj ceny transakcyjne różnią się od ofertowych o 5000zł -12 000 zł, choć zdarzają się obniżki sięgające nawet 30000 zł. Ostatnie dwa lata w branży doprowadziły do dużych przecen stąd mieszkania na rynku wtórnym cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony kupujących.

Z pewnością zasady „każdy spuszcza 10%” i „nieruchomość jest tyle warta ile jest w stanine zapłacić kupujący” już nie obowiązują i sugerując się nią kupujący ominie wiele atrakcyjnych ofert na lokalnym rynku nieruchomości. Co więcej do zakupu nieruchomości wielu klientów skłania szybkie temto w jakim uciekają atrakcyjne mieszkania jak i wzrastają ceny nieruchomości w czasie.

Tu pada częste pytanie: czy jeśli cena mieszkania jest bardzo niska to mieszkanie ma wadę prawną lub konstrukcyjną? Niekoniecznie. Najczęściej mieszkanie ma niską cenę ponieważ stronie sprzedającej zależy na szybkiej transakcji (np. wyjazd zagraniczny, przenosiny do innego miasta lub konieczność zawarcia innej umowy np. u dewelopera).

Poszukujesz dla siebie nieruchomości we Wrocławiu? Zależy Ci na długofalowej współpracy z kompetentnym pośrednikiem? Jeśli tak zadzwoń pod numer 604-978-704 i umów się na spotkanie z naszym konsultantem. Przeprowadzamy na bieżąco transakcje sprzedaży nieruchomości oraz ich poszukiwania.

• Najpopopularniejsze w serwisie: