Czy wato kupić mieszkanie pod wynajem w 2021 roku?

rynek nieruchomości 2021

W poniższym artykule odpowiadamy na Państwa pytanie, które bardzo często pojawia się na prezentacjach: czy warto kupić mieszkanie pod wynajem? W tekście poruszamy kluczowe kwestie związane z zakupem nieruchomości oraz inwestowaniem w nieruchomości. Poniżej najbardziej istotne zagadnienia. Z artykułu dowiesz się:



  • Jak obecnie wygląda rynek nieruchomości?
  • Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?
  • Dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości?
  • Na co uważać inwestując w nieruchomości?
  • Jak wybrać mieszkanie pod wynajem?


  • 1.Rynek nieruchomości w czasach Covid. Ceny mieszkań.



    Co musisz wiedzieć o obecnych cenach mieszkań? Przede wszystkim nie są tak wysokie jak to wynika z artykułów w mediach i są mocno zawyżone przez sprzedaż i ceny ofertowe dużych apartamentów.


    Na rynku występuje bardzo duża dysproporcja między cenami ofertowymi, a transakcyjnymi (bardzo często przekraczająca 10%). Śledząc dokładnie oferty na portalach szybko zauważysz, że ceny mieszkań w obrębie jednej dzielnicy wynoszą od 40-70 tysięcy złotych.


    Najdroższe mieszkania często wystawiane są przez fliperów (osoby zarabiające na odsprzedaży okazyjnie kupionych mieszkań). Obecnie na zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym można dostać sporo okazji pod wynajem (tzn w dobrej cenie oraz atrakcyjnej dla oka lokalizacji).


    Najczęściej poszukiwane są mieszkania w nowym budownictwie (lub w standardzie pozwalającym zamieszkać od razu w mieszkaniu), zwłaszcza rozkładowe (tzn z wejściem do pomieszczeń z przedpokoju).


    Po tym jak Covid sprawił właścicielom problemy z obsługą najmu pokoi i apartamentów wakacyjnych więcej osób interesuje się mieszkaniami pod długoterminowy wynajem (zwłaszcza dla firm). Mimo zapowiedzi w materiałach reklamowych i prospektach firm duża część operatorów mieszkań i apartamentów wakacyjnych nie była w stanie wypłacać gwarantowanych zysków za miesiące bez najemców i turystów.


    Reasumując: Covid dobitnie uwidocznił to, o czym pisali branżowi eksperci od lat: wiązanie inwestycji w nieruchomości z ruchem turystycznym nie jest do końca dobrym pomysłem a sam popyt na tego typu ofertę nie będzie trwał w nieskończoność. Należy jednak zwrócić uwagę, iż sama pandemia nie wywołała drastycznego spadku cen mieszkań na rynku nieruchomości.


    Sytuacja ta spowodowała większe zainteresowanie długoterminowym najmem mieszkań i poszukiwania stabilnego, policzalnego zysku w czasie (zwłaszcza wybudowanych mieszkań z istniejącymi umowami najmu). Nieruchomości tego typu nie wymagają obsługi i dają przewidywalne, policzalny zysk z wynajmu. Stopniało również zainteresowanie rynkiem komercyjnym i biurowym na rzecz mieszkaniowego. Obecnie inwestorzy bardziej skupiają się na ofertach z rynku wtórnego (pozwalają od razu zarabiać na wynajmie).


    Warto dodać, że czynnikiem nadal zachęcającym inwestorów do zakupów na rynku są rekordowo niskie stopy procentowe.


    2.Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? Zarabianie na mieszkaniach w %.


    Poniżej przedstawiamy przykładowe zyski możliwe do osiągnięcia w czasie (dane dotyczą wyłącznie miasta Wrocław w 2020 roku).

                                                                                                                                                                            :                                           
    Typ nieruchomości WartośćWynajem/miesiąc Roczny przychód * Zwrot w %
    Kawalerka260 000 zł1500 zł16500 zł6,34
    M. 2 pokojowe450 000 zł1900 zł20 900 zł4,60
    M. 3 pokojowe556 0000 zł2600 zł28600 zl5,14
    Dom wolnostojący900 000 zł6000 zł66 000 zł7,33


    Poniżej przedstawiamy przykładowe ceny najmu jakie można uzyskać z wynajmu nieruchomości :

    *Roczny przychód wyliczany jest na bazie 11 miesięcy (uwzględniono przestój 1 miesiąca na poszukiwania najemcy lub konieczność odświeżenia mieszkania),


    ** Zwrot z inwestycji nie uwzględnia możliwości dodatkowego zarobku na odsprzedaży nieruchomości,


    *** podane wartości procentowe to wartości przed opodatkowaniem,


    Podane wartości są cenami opartymi na realnie przeprowadzonych transakcjach. Naturalnie jest możliwe uzyskanie większej stopy zwrotu niż podane w tabli powyżej.


    3.Dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości?



    Po pierwsze jest to relatywnie bezpieczna i wygodna forma inwestowania w nieruchomości. Posiadając odpowiednią nieruchomość inwestor zarabia podwójnie – na wzroście jej wartości w czasie oraz na comiesięcznym wynajmie. Na rynku pojawia się jednocześnie sporo okazji inwestycyjnych oraz mieszkań gdzie sprzedającym spieszy się z zakupem nieruchomości.


    Po drugie – nieruchomość jako inwestycja nie angażuje właścicieli czasowo (cały wynajem i proces zarządzania najmem mieszkania można dziś zautomatyzować tak aby nie zajmować się nim osobiście. Sama inwestycja nie wymaga takiej uwagi jak np. granie na giełdzie. Dzięki współpracy z agencjami nieruchomość możliwe jest opracowanie najmu np. na dwa lub trzy lata z rzędu. Jest to wygodny sposób na pomnażanie zysków i inwestowanie środków w czasie.



    Coraz więcej inwestorów traktuje również nieruchomości jako zabezpieczenie na emeryturę. Dobrze zaprojektowana nieruchomość pod inwestycje regularnie przynosi zyski oraz jest źródłem pokaźnych dochodów. Co więcej jeśli pierwszą inwestycje dokonałeś za gotówkę – możesz obciążyć hipoteką mieszkanie i sfinansować w ten sposób następne.


    Właściwie jedynym ryzykiem przy zakupie mieszkania pod wynajem są przestoje w jego wynajmie. Tę kwestię można jednak łatwo ominąć wynajmując do obsługi firmę zarządzającą najmem. Odpowiednio opracowane wykończenie pozwoli zniwelować w czasie zużycie mieszkania, przez właściciel nie będzie musiał regularnie go odnawiać.


    Kolejną zaletą inwestowania w nieruchomości jest elastyczność. Osobiście uważam, że jednym z największych plusów inwestowania w nieruchomości w dużych miastach jest możliwość ich łatwej sprzedaży (z pokaźnym zyskiem) . W dużych aglomeracjach na rynku istnieje zawsze duża grupa inwestorów mogących szybko nabyć atrakcyjną nieruchomość pod wynajem (zwłaszcza jeśli mieszkanie jest już wynajęte). Inwestor ma więc możliwość zbycia nieruchomości w dowolnym momencie i nie musi czekać do sztucznie określonego terminu tak jak to ma miejsce w przypadki pozostałych inwestycji.


    4.Na co uważać inwestując w nieruchomości? Zakup mieszkania pod kredyt.


    Aby mieszkanie sukcesywnie zarabiało i przynosiło zyski należy pamiętać o kilku aspektach:


  • finansowanie nieruchomości,
  • atrakcyjnej lokalizacji,
  • atrakcyjnym wykończeniu,
  • dobrze dopracowanej umowie najmu,
  • obsługa inwestycji przez zarządcę nieruchomości,
  • Wreszcie: czy osoba która rekomenduje nieruchomość ma doświadczenie w jej wynajmie lub jest w stanie przedstawić wiarygodne dane dotyczące przyszłych potencjalnych zysków. Kluczowa kwestia, gdyż duża grupa osób i firm na rynku przedstawia bardzo trudne lub nie do końca precyzyjne dane finansowe i transakcyjne.


    W przeciwieństwie do agentów nieruchomość i firm zajmujących się zarządzaniem najmem inwestorowi dosyć trudno samodzielnie określić dokładną kwotę najmu (tym bardziej, że jej wysokość jest zmienna w zależności od dzielnicy miasta lub nawet poszczególnych budynków w obrębie jednej dzielnicy). Najczęściej samodzielnie próbuje to zrobić na podstawie cen ofertowych w portalach ogłoszeniowych, co nie jest dobrym pomysłem.





    Przykład mieszkania oprcowanego od A do Z dla inwestora. Oferta obejmuje również zarządzanie najmem.

    5.Jak wybrać mieszkanie pod wynajem?



    Wybierając nieruchomość pod wynajem zwróć uwagę na następujące kwestie.


    odległość mieszkania od linii komunikacyjnych i centrum miasta,
    odległość mieszkania od biurowców i ośrodków akademickich,
    stan techniczny nieruchomości (instalacje, okna, typ ogrzewania,),
    atrakcyjność dzielnicy (typ zabudowy, poziom przestępczości),

    Ten ostatni punkt jest szczególnie istotny – osoby sprzedające nieruchomości (zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego) bardzo często błędnie podają kupującym informacje typu: w dużym mieście praktycznie wszędzie wynajmują się nieruchomości. Jest to bardzo nietrafiona opinia która często powoduje wybór złego mieszkania na rynku i co za tym idzie długie przestoje w wynajmie nieruchomości.


    Reasumując

    W obecnej sytuacji inwestowanie w nieruchomości i zakup mieszkania pozwalają na zbudowanie pokaźnego pasywnego i przewidywalnego dochodu w czasie. Dzięki dobrze opracowanej inwestycji możesz liczyć na pokaźne, policzalne zyski, a dzięki dobremu wyborowi nieruchomości również na wzrosty ceny nieruchomości w czasie.


    Zapraszamy Państwa do skorzystania z naszych usług przy poszukiwaniach i wynajmie mieszkania. Od 2009 roku zajmujemy się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Dla naszych klientów prowadzimy transakcje sprzedaży nieruchomości, wynajmu jak i długoterminowe poszukiwania określonych nieruchomości. Pracując z klientami pomagamy im w dopracowaniu wnętrza pod wynajem oraz w poszukiwaniach najemcy na długotrwały wynajem. Szczegóły oferty znajdą Państwo na naszej stronie w dziale: obsługa najmu.




    Serdecznie zapraszam, Michał Banaszak




    zarządzanie najmem domów i mieszkań                  apartamenty                          prowizja pośrednika nieruchomości
     Zarządzanie 
    najmem Wrocław
             Prowizja pośrednika nieruchomosci 2019       Nieruchomości luksusowe Wrocław