Jak wycenić mieszkanie i dom do sprzedaży?

W poniższym tekście opiszemy jak wycenić mieszkanie do sprzedaży oraz jakie techniki wybierają najczęściej sprzedający i kupujący na rynku nieruchomości.  Tekst ma charakter informacyjny i jest opracowany na podstawie współpracy z profesjonalnymi rzeczoznawcami oraz wieloletniego doświadczenia na rynku. Prawidłowo wykonana wycena nieruchomości do transakcji uprości sam proces sprzedaży i zweryfikuje oczekiwania sprzedającego co do finalnej ceny.

Wycena nieruchomości Wrocław.

Najbardziej popularnymi sposobami wyceny mieszkania lub domu są:

• Porównywanie cen przez popularne wyszukiwarki (Otodom.pl lub Olx.pl)

• Skorzystanie z cenatorium lub bazy cen transakcyjnych.

• Wycena przez biuro nieruchomości.

• Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego.

Od czego zależy cena nieruchomości na rynku?

Zasadniczo rzecz biorąc cena nieruchomości zależy od:

• lokalizacji

• standardu wykończenia mieszkania,

• stanu prawnego,

• typu budownictwa i najbliższego sąsiedztwa,

Poniżej w artykule przedstawiono techniki wyceny nieruchomości na rynku w Polsce.

1.Wycena nieruchomości przez portale ogłoszeniowe.

Porównywanie cen przez portale nieruchomości należy do najbardziej popularnych i najszybszych sposobów. Najczęściej klienci porównują podobne mieszkania:

- w tej samej dzielnicy,
- w takim samym metrażu,
- na takiej same okolicy,

Najczęściej wybieranymi portalami, na których klienci porównują ceny mieszkań są Otodom.pl i Olx.pl.

Metoda ta sama w sobie nie jest zła, sprawia jednak że klienci w 3/4 przypadków starają się dostosować do najwyższej ceny ofertowej, co nie zawsze jest dobrym pomysłem. Po pierwsze najdroższymi ofertami są oferty handlarzy nieruchomości lub mieszkania wystawione spekulacyjnie przez właścicieli (ich cena jest celowo podbita w górę bo ich właściciele często szukają osoby które nie ma rozeznania w rynku lub potrzebuje szybko kupić gotowe do wprowadzenia mieszkanie).

Po drugie – na rynku (nawet dzisiaj) występuje duża dysproporcja pomiędzy cenami ofertowymi, a cenami transakcyjnymi czego nie widać analizując rynek. Obecnie różnica między ceną ofertową, a transakcyjną sięga nawet 15% (nawet na małych mieszkaniach dysproporcja cenowa może wynieś ponad 100 000 zł ) zobacz więcej w innym naszym artykule: ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu?

Popularnym błędem sprzedających jest również przypisywanie ceny/m2 nieruchomości z rynku pierwotnego do swoich mieszkań z rynku wtórnego. Cena/metr jest wypadkową kilku czynników, a nie parametrem rozdzielanym pomiędzy różne nieruchomości.

Na koniec warto wspomnieć, że szybko znikające (i drogie oferty) często są po prostu wycofywane z rynku, co nie oznacza, że szybko się sprzedały, bo nie ma ich już na portalu ogłoszeniowym.

Wycena nieruchomości – bazy danych cent transakcyjnych.

Dobrą metodą na zapoznanie się z aktualnymi cenami mieszkań są serwisy agregujące ceny transakcyjne mieszkań. Jest to dobra technika gdyż masz wgląd do cen, za które nieruchomości zostały sprzedane, a nie wystawione do internetu. Na rynku dostępne są zarówno darmowe narzędzia jaki i płatne. Popularnym serwisem jest np. Cenatorium.pl gromadzący dane z całego kraju (jeśli szczegółowo interesujesz się rynkiem nieruchomości ciekawą pozycją są raporty kwartalne NBP).

Plusem tego rozwiązania jest możliwość poznania rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości na lokalnym rynku.

Ta technika ma jeden minus: to że jeden klient sprzedał nieruchomość za określoną kwotę nie oznacza że następny zrobi to samo (różnica może wynikać np. ze standardu wykończenia, usytuowania względem stron świata, numeru kondygnacji lub motywu, dla którego ktoś kupił nieruchomość). Finalną cenę jaką chciałbyś dostać za mieszkanie warto skonsultować z osobami zawodowo przeprowadzającymi transakcje na rynku nieruchomości. Tutaj dochodzimy do kolejnej metody jaką jest:

<img="wn wycena-nieruchomosci2.jpg" title="wycena mieszkania przez biuro nieruchomości" alt="wycena mieszkania przez biuro nieruchomości" width="80%" height="80%">

Wycena mieszkania i domu przez biuro nieruchomości.

Bardzo dobra metoda pozwalająca w szybkim czasie sprzedać nieruchomość jest skorzystanie z biura nieruchomości. Agenci nieruchomość mają bardzo dobre rozeznanie w realnych cenach transakcyjnych (które widzą na co dzień w pracy) oraz sposobach jak podnieść jej wartość, aby sprzedać ją drożej na lokalnym rynku.

Dzięki wieloletniej pracy są w stanie określić jakie elementy nieruchomości wymagają poprawy i za ile dokładnie można ją sprzedać. Biura nieruchomości mają również gotowe bazy klientów dzięki czemu dopasowują nieruchomość do profilu klienta (dla sprzedającego ma to szczególne znacznie gdyż bardzo często prywatnie zgłaszają się handlarze, niekonkretni klienci lub osoby poszukujące okazji na rynku nieruchomości). Współpraca z pośrednikiem nieruchomości to bardzo dobra opcja zwłaszcza jeśli celem klientów jest spokojna sprzedaż nieruchomości za atrakcyjną cenę.

Zaletą wyceny nieruchomości przez biuro jest jej realność oraz powiązanie z innymi usługami takimi jak:

home staging (poprawianie standardu mieszkania),
marketing nieruchomości (sesja zdjeciowa + film z wnętrza nieruchomości),
przeprowadzenie całej transakcji oraz przygotowanie protokołu zdawczo – odbiorczego,

Jeśli motywem sprzedającego jest uzyskanie atrakcyjneh ceny ta metoda będzie najlepsza z kilku względów.

Po pierwsze cena nieruchomości będzie na wejściu zbliżona do podobnych na rynku (a więc mieszkanie nie będzie „wisieć” miesiącami w internecie jako stara oferta).

Po drugie – biuro nieruchomości przygotowuje atrakcyjne materiały reklamowe dla swoich klientów, co zwiększa zasięg reklamy i podnosi skuteczność sprzedaży. Obecnie na rynku jest zamieszczanych wiele ofert a sami klienci oczekują profesjonalnie opracownych ofert. Im lepiej przygotowana oferta na rynku- tym szybciej sprzedaje się mieszkanie i co ważne – za atrakcyjną cenę. Sztuką nie jest sprzedać szybko nieruchomośc, ale za dobrą cenę.

4.Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego (do kredytu i do sprzedaży).

Popularnym sposobem wyceny nieruchomości (zwłaszcza pod zakup na kredyt) jest sporządzenie tzw. operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego określający wartość nieruchomości w określonym czasie i warunkach rynkowych. Jest w nim również opisane porównanie ceny nieruchomości na tle innych transakcji na (lokalnym) rynku oraz opis metodologii wyceny.

Dokument taki ma moc urzędową i sporządzany do następujących czynności:

-podział majątku,
-wycena pod kredyt hipoteczny lub inwestycyjny,
-sprawy spadkowe lub egzekucje komornicze,

Opcja przydatna zwłaszcza przy sprzedaży drogich mieszkań w atrakcyjnych częściach miasta. Ta technika nie sprawdza się jednak do końca przy sprzedaży nieruchomości do remontu lub starych mieszkań do remont (finalna cena powstająca jako średnia jest często zawyżana przez co nieruchomości długo się sprzedają, lub nie ma na nie chętnych).

Obiektywnie trzeba przyznać, że sporządzenie operatu szacunkowego bardzo uwiarygadnia cenę nieruchomości, w oczach kupującego.

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego waha się od kilkuset, do kilku tysięcy złotych w przypadku dużych nieruchomości lub obiektów komercyjnych.

Jak wycenić mieszkanie do spadku lub do remontu?

`

Tutaj warto zdać się na opinie osób pracujących na rynku nieruchomości, a nie samodzielne szukanie. Generalnie rzecz biorąc sam fakt, że mieszkanie wymaga remontu, nie jest dużą przeszkodą do drogiej sprzedaży,gdyż na rynku jest bardzo dużo klientów szukających tylko takich mieszkań.

W przypadku tego typu nieruchomości ważne jest posiadanie dokładnych danych technicznych oraz informacji dotyczących stanu prawnego.

W praktyce handlu nieruchomościami mieszkania takie są często dużo drożej sprzedawane przez agencje,niż prywatnie handlarzom czy |fliperom” (nawet 30-60 tysięcy więcej na pojedynczej nieruchomości).

Jeśli zamiarem klienta jest wycena nieruchomości do spadku (w celach urzędowych) najlepszym rozwiazaniem będzie operat szacunkowy oraz późniejsza sprzedaż przez biuro nieruchomości.

Wycena nieruchomości przez pośrednika.

Zamiast porównywać mieszkanie między sobą w serwisach internetowych warto skorzystać z oceny doświadczonego pośrednika. Wycena nieruchomości przez pośrednika często pozwala zarobić dużo więcej

na rynku niż kierowanie się średnią statystyczną. Pracując z setkami klientów pośrednicy doskonale wiedzą na jakie elementy zwróci uwagę kupujący, oraz jakie elementy będzie trzeba poprawić w wyglądzie

nieruchomości wewnątrz przed wystawieniem jej na sprzedaż.  To bardzo wygodna usługa, ponieważ jedna osoba przygotowuje całe mieszkanie i kieruje jednocześnie jego marketingiem. Wielokrotnie podczas pracy z klientami mieliśmy sytuacje kiedy

finalna cena uzyskana po transakcji była wyższa o 45-69 tysięcy złotych wyższa niż oczekiwali sprzedający. W przypadku domów potencjalne zyski mogą być jeszcze większe. 

Wycena nieruchomości Wrocław

Planujesz sprzedać mieszkanie? Zależy Ci na współpracy z konkretną agencją nieruchomości ? Chciałbyś nawiązać długofalową współpracę przy wynajmie nieruchomości? Zadzwoń i spytaj o bezpłatną wycenę zlecenia. Zlecenia przyjmujemy pod numerem: +48-604-978-704. Współpracujemy z klientami z Europy i USA. Nasi kliencie mogą dodatkowo liczyć na współpracę z doświadczonym pośrednikiem finansowym oraz architektem wnętrz.

Podobał Ci się nasz artykuł? Udostępnij go w social media swoim znajomym.

• Najpopopularniejsze w serwisie: