Inwestowanie w nieruchomości

W latach 2008 – 2012 rynek finansowy przeszedł wiele zmian. Po raz pierwszy w historii ekonomii kryzys dotknął aż trzy kontynenty jednocześnie (Ameryka Północna, Europa i Azja).

Upadki banków inwestycyjnych, obniżka ratingu Stanów Zjednoczonych, czy też widmo bankructwa państw sprawiły, wzrost zainteresowania bezpiecznymi formami lokowania pieniędzy. Jak słusznie zauważył Alessio Rastani na swoim blogu Leadingtrader.com :"rynki finansowe pozwalają zarabiać pieniądze zarówno podczas wzrostów jak i spadków. Niestabilna gospodarka wytwarza trendy, które są bardzo wyraźne i pozwalają w efektywny sposób zarabiać pieniądze."

W czasach kryzysu priorytetem nie jest już dywersyfikacja (rozmieszczenie pieniędzy w różne aktywa), ale koncentracja na tych najmniej ryzykownych. Priorytetem dla inwestorów nie jest już jak najwyższa, potencjalnie wysoka stopa zwrotu, ale pewny i stabilny zysk.

Inwestowanie w nieruchomości nie naraża twego kapitału na gwałtowne spadki tak jak to ma miejsce w przypadku giełdy, funduszy inwestycyjnych lub instrumentów pochodnych.

Pomyśl sam: czy w obecnej sytuacji makroekonomicznej wolałbyś mieć ulokowane 500 000 zł na giełdzie czy w lokalu komercyjnym, na którego wynajmie zarabiasz przynajmniej 4000 zł co miesiąc?

Dlaczego klienci interesują się inwestowaniem w nieruchomości?

Inwestowanie w mieszkania pod wynajem.

To najpopularniejszy sposób zarabiania na nieruchomościach. Ze względu na niedobór powierzchni mieszkalnych w Polsce wynajem mieszkań cieszy się dużym zainteresowaniem. Najczęściej najmującymi są studenci, młode osoby po studiach lub osoby oddelegowane do pracy w innych miastach.

Jeśli chcesz zarabiać atrakcyjne pieniądze na wynajmie mieszkań pamiętaj o głównej zasadzie: „mieszkanie pod wynajem to nie miejsce, które ma Ci się podobać, jako miejsce do codziennego zamieszkiwania”.

Najlepiej wynajmują się mieszkania położone w centrach miast: kawalerki i dwa pokoju. Dużym zainteresowaniem cieszą się również mieszkania trzy-pokojowe ulokowane blisko dobrze skomunikowanych miejsc. Jeśli zamierzasz zainwestować w nieruchomość zastanów się najpierw: kto ma być jej potencjalnym odbiorcą? Inaczej dobiera się mieszkania pod obcokrajowców, inaczej pod firmy oraz osoby prywatne. W zależności od grupy docelowej musisz wyszukać nieruchomość o określonym rozkładzie i lokalizacji.

Jeśli najemcą ma być firma lub osoba z zagranicy na dłuższy czas – warto postarać się o przestronne mieszkanie w układzie 1+3 (salon + trzy odrębne sypialnie). Atrakcyjną dla nich lokalizacją są najczęściej dobrze utrzymane osiedla apartamentowców (najlepiej z ochroną i monitoringiem).

W przypadku osób fizycznych i studentów typ budownictwa nie odgrywa dużej roli – liczy się głównie lokalizacja, standard wykończenia oraz wyposażenia mieszkania. W przypadku wynajmu pod studentów inwestowanie w mieszkania w starym budownictwie jest dużo bardziej opłacalne niż w nowoczesne apartamentowce.

Z wynajmem mieszkania łączy się jednak zawsze ryzyko jego częściowego zniszczenia; nigdy nie wiesz w jakim stanie lokator pozostawi po sobie wynajmowaną nieruchomość, dlatego warto przed wynajmem ustalić z najemcą wysokość kaucji na pokrycie szkód, które mogą powstać podczas użytkowania mieszkania. Jeśli Twoja nieruchomość jest ubezpieczona, sprawdź odpowiedzialność ubezpieczyciela w przypadku kiedy mieszkanie jest przedmiotem najmu.

Wynajmując nieruchomość osobie fizycznej warto zawczasu wyjaśnić kwestię meldunku – czy jest on konieczny przy podpisaniu umowy z najemcą. Częstym rozwiązaniem stosowanym podczas wynajmów jest również stosowanie tzw. najmu okazjonalnego.

Zyski z wynajmu mieszkań wynoszą od 1200 zł m/c do 12000 zł w przypadku dużych apartamentów wynajmowanych zagranicznym firmom. Do obliczeń dotyczących planowanych przychodów przyjmij dla bezpieczeństwa 11 miesięcy zamiast 12 (właściciel nieruchomości potrzebuje dodatkowego czasu na odświeżenie mieszkania po najemcy oraz wyszukanie następnego po rozwiązanej umowie najmu).

Inwestowanie w nieruchomości wiąże się również z poświęceniem czasu na rozliczanie zysków i opłat związanych z wynajmem dlatego warto poświęcić odpowiednią ilość czasu na ten temat. Kluczową kwestią jest również zapewnienie ciągłości najmu i zysków z niego, szczególnie wtedy kiedy środki, z których sfinansowano nieruchomość pochodziły z kredytu. Jeśli sam nie masz czasu na dojazdy i zajmowanie się poszukiwaniem najemców – zawsze możesz zlecić to dobrej agencji nieruchomości.

Współpraca z pośrednikiem jest szczególnie przydatna, kiedy chcesz mieć dostęp do aktualnych informacji, związanych z lokalnym rynkiem nieruchomości oraz przy poszukiwaniach mieszkań poniżej wartości rynkowej. Jest to ważna kwestia, gdyż bardzo często oferty publikowane w internecie posiadają błędne informacje oraz często są powielane przez inne portale. Pamiętaj, że informacje publikowane na portalach to tylko część aktualnie dostępnej oferty na rynku nieruchomości.

Jakie mieszkanie najlepej kupić pod wynajem?

Najczęściej wybieraną opcją są mieszkania 2 pokojowe – rozkładowe ( z wejściem do pokoi i kuchni z korytarza). Wśród inwestorów są popularne z kilku względów: po pierwsze łatwiej je wynająć niż kawalerki i mieszkania 3 pokojowe. Po drugie dają przyzwoity zwrot procentowy z inwestycji. Po trzecie, maja najbardziej uniwersalny charakter: można je wynająć jako całość lub wynajmować poszczególne pokoje.

Mieszkania tego typu są rówież często poszukiwane prze klientów ktorzy poszukują nieruchomości dla swoich dzieci, rodziców lub dla swoich rodzin więc bardzo łatwo je potem sprzedać ( zakładając że ich cena ofertowa będzie zbliżona do rynkowej). Ważna uwage: w praktyce najlepiej sprawdzają się metraże w przedziale 47-56m2. Poniżej przedstawiamy rzut przykładowego mieszkania pod wynajem:

Co to jest flip w nieruchomościach? (house flipping).

Popularnym sposobem inwestowania w nieruchomości jest tzw flip (od angielskiego zwrotu house flipping). Technika polega na zakupie nieruchomości (najczęściej do remontu) i odsprzedaży jej po remoncie z zyskiem . Dzięki wyszukanym projektom i uniwersalnym zasadom projektowania możliwe jest stworzenie naprawdę atrakcyjnego wnętrza przy stosunkowo niewielkich nakładach inwestycyjnych. Podobnie jak przy poszukiwaniach mieszkania pod wynajem – im bliżej centrum dla przyszłego właściciela – tym lepiej dla inwestycji.

Obiektywnie rzecz biorąc bardzo wygodna i dochodowa forma zarabiania przy założeniu że inwestor ma dostęp do tego typu nieruchomości lub pośrednika informującego go o takich ofertach. Dysponując odpowiednią nieruchomością inwestor może liczyć na zysk rzędu 30 tys – 80 tysięcy w przypadku większych nieruchomości.

II.Fundusze Inwestycyjne Rynku Nieruchomości.

Zamknięte fundusze rynku nieruchomości emitują tzw certyfikaty inwestycyjne, które są sprzedawane inwestorom indywidualnym. Czas i wartość inwestycji to przynajmniej 12 miesięcy.

III. Inwestowanie w lokale komercyjne.

Świetnym rozwiązaniem jest inwestycja w parterowe lokale usytuowane na terenie nowo wybudowanych kompleksów mieszkaniowych - w ich okolicach zawsze powstają punkty i firmy usługowe a lokale bardzo szybko zyskują na wartości.

Dobrym pomysłem jest również wynajem dużych apartamentów jako powierzchni biurowych dla firm. Zlokalizowane blisko centrum miasta są naprawdę atrakcyjne dla kancelarii notarialnych, firm doradztwa finansowego lub pracowni architektonicznych (zwłaszcza te ulokowane w kamienicach).

Przy wynajmie komercyjnym na dłuższy okres warto zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, którego moc prawna i możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń jest o wiele bardziej skuteczna niż zwykłej umowy cywilno prawnej.
Czynsz z wynajmu waha się od 2000 zł + Vat w przypadku małych lokali do 60 tysięcy złotych + VAT w przypadku dużych powierzchni komercyjnych w centrach miast.

Nowym trendem jest również zakup nieruchomości na siedzibę firmy –Przedsiębiorcom często nie opłaca się wynajmować drogich powierzchni płacąc przy tym wysokich czynszów, stąd decyzja o zakupie małych mieszkań lub niewielkich lokali komercyjnych jest dla nich dużo korzystniejsza. Nadwyżki pieniężne wypracowane przez przedsiębiorców często lokowane są w mieszkania i lokale komercyjne, ponieważ stanowią stałe pasywne źródło dodatkowego dochodu.

Nieruchomości luksusowe

Osobnym segmentem rynku również cieszącym się dużym zainteresowaniem są nieruchomości luksusowe. W Polsce to nadal szybko rozwijający się rynek pozwalający na zarabianie dużych pieniedzy – zarówno na wynajmie jak i późniejszej odsprzedaży. Największym popytem cieszą się stylowe apartamenty zlokalizowane na ostatnich kondygnacjach (tzw. penthouse'y) jak i reprezentacyjne domy i rezydencje. Penthouse'y zapewniają bardzo dużą przeszkolną przestrzeń i pozwalają cieszyć się niesamowitym widokiem panoramicznym miasta.

Coraz większa ilość klientów poszukuje również dużych przestronnych mieszkań w stylowych odrestaurowanych kamienicach. Na rynku pojawiły się inwestycje deweloperskie oferujące przestronne apartamenty w wyremontowanych w 100% kamienicach, stylowanych na tych z Berlin Mitte lub Paris 16. Świetna oferta dla osób ceniących starannie opracowane wnętrza a przede wszystkim dużą prywatność.

Nieruchomości luksusowe oferują wszystko to czego poszukują wymagający klienci: - unkalny design wnętrza, wysokiej jakości materiały budowlane i rozwiązania architektoniczne, atrakcyjne sąsiedztwo i widoki z okien oraz dużą prywatność.

Przy wyborze tego typu nieruchomości warto skorzystać z doświadczonej agencji nieruchomości. Na rynku jest bowiem wiele mieszkań i inwestycji, które błędnie nazwane są apartmentami lub wystawca oferty sztucznie zawyża cenę (nawet o kilka tysięcy na metrze kwadratowym). Przy wyborze tego typu nieruchomości (zwłaszcza domu lub rezydencji) konieczne jest również sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Prywatna emerytura - nieruchomości pod wynajem?

Plusy i minusy

Jak każda inwestycja nieruchomość jako przedmiot lokowania pieniędzy ma również kilka minusów. Pierwszym z opisywanych jest kapitałochłonność. Zgromadzenie środków na zakup mieszkania lub lokalu wymaga czasu oraz spełnienia określonych wymagań przez banki (zakładając, że ubiegamy się o kredyt).

Kluczowym czynnikiem jest również lokalizacja. W przypadku nieruchomości jest szczególnie ważna, gdyż decyduje o opłacalności inwestycji oraz dla jej atrakcyjności dla naszych potencjalnych klientów. Wybierając dla siebie nieruchomość warto zatem współpracować z osobami, które zawodowo zajmują się obrotem nieruchomościami.

Last but not least. Bardzo często inwestycje w nieruchomości są porównywane do lokat bankowych. Nie jest do do końca słuszne porównanie. Posiadając atrakcyjną nieruchomość zarabiasz tak naprawdę podwójnie: na jej wzroście w czasie oraz na generowanych przychodach. Lokata bankowa nie jest w stanie generować odsetek na takim samym poziomie na przestrzeni np. 10 lat, bo nie zawsze można ją odnowić na tych samych warunkach.

Warto zauważyć, że przychody generowane przez nieruchomości generowane są w krótszych odstępach czasu niż na lokacie (wypłata w regularnych odstępach czasu),co sprawia że wielokrotnie są samospłacającą się inwestycją. Dlatego też nie jest konieczne inwestowanie 100% kapitału gotówką – nawet jeśli posiadasz taką możliwość. Przy dobrze dobranej nieruchomości i najmie miesięczny czynsz, będzie dużo większy niż rata kredytu.

W skrócie: nie interesują Cię żadne wahania indeksów, odczyty ekonomiczne z innych części świata, spadki na innych giełdach – zarabiasz stricte na posiadanej nieruchomości. Obecnie możliwe jest wynajęcie nieruchomości nawet na 5 lat z zapewnionym z góry dochodem.

Co zyskujesz współpracując z naszą firma?

Ponadto na indywidualnym spotkaniu dowiesz się:

Zobacz również podobne artykuły