Dlaczego mieszkania są takie drogie?
Rynek nieruchomości i ceny mieszkań w 2019 r. w Polsce.

Dlaczego mieszkania są drogie? Ceny mieszkań w 2019 roku.



rynek nieruchomości

W ostatnich dwóch latach (2017-2019) mieszkania podrożały średnio o ponad 25%. Rekordowe liczby transakcji były zawierane zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Tak duże wzrosty były zaskoczeniem zarówno dla analityków jak i dla samych klientów. W samym pierwszym kwartale 2019 roku notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę zarówno mieszkań oddanych do użytkowania jak i mieszkań których budowę rozpoczęto. (źródło GUS).


Nawet w obecnej sytuacji rynkowej mieszkania (zwłaszcza te dobrze zaprojektowane i wykończone) nadal stanową deficytowy towar na rynku. Najczęściej pożadanym typem nieruchomości są 2 pokoje w nowym budownictwie oraz rozkładowe mieszkania 3,4 pokojowe.Posiadanie nowego mieszkania nadal stanowi ważny aspekt życia młodych Polaków oraz stanowi świetny sposób na zarabianie dodatkowych pieniędzy w pasywny sposób. Zainteresowaniem cieszą się zarówno oferty z rynku pierwotnego jak i te otowe do wprowadzenia z rynku wtórnego.


Ich ceny w ostatnich latach znacznie wzrosły na krajowym rynku. W poniższym artykule przedstawiamy główne czynniki mające wpływ na ich wartość.


Inwestowanie w nieruchomości - coraz bardziej popularne.


Od około 5 lat wzrasta w dużym stopniu liczba osób inwestujących w nieruchomości pod wynajem. Jest to bardzo wygodna, zautomatyzowana i policzalna w czasie inwestycja. Cieszy się dużym zainteresowaniem zarówno wśród rodzin z dziećmi jak, prywatnych inwestorów (z Polski i z zagranicy) jak i tych instytucjonalnych.


Inwestowanie w nieruchomości nie naraża inwestora na gwałtowną utratę kapitału oraz jest pewną inwestycją w fizyczne aktywa (tzn inwestor ma pełną kontrolę nad przedmiotem inwestycji). Coraz większa ilość Polaków traktuje również mieszkania jako lokatę kapitału dla swoich dzieci lub zabezpieczenie na starość. Miesięczny dodatkowy pasywny dochód w wysokości 1200-5000 zł (w przypadku dużych mieszkań) jest dla nich pokaźną kwotą, która zasila budżet rodzinny.


Zlecenia na zakup nieruchomości pod flip (kupno z zamiarem odsprzedaży z zyskiem) oraz pod wynajem składają klienci z Niemiec, Ukrainy, Austrii, Wielkiej Brytanii i USA. Dzięki usłudze zarządzania najmem ich wynajem jest całkowicie zautomatyzowany.


Na wzrost popytu na mieszkania miały również wpływ niskiej stopy procentowe oraz niskie stawki lokat bankowych. Spadek oprocentowania lokat bankowych sprawił, że duża część klientów wycofała swoje środki z depozytów bankowych i zdecydowała się na inwestycje w nieruchomości, gdzie rentowność waha się od 5% do nawet 10% (w przypadku dużych mieszkań i lokali komercyjnych).


Na rynku powstaje coraz więcej nieruchomości przystosowanych stricte do wynajmu mieszkań. Więcej informacji o inwestowaniu w nieruchomości znajdą Państwo w serwisie: Inwestowanie w nieruchomości 2019 - praktyczny poradnik.


rynek mieszkan deweloperskich

Rynek deweloperski - rozwój wszystkich segmentów, wysokie koszty budowy.


Obecnie powodzeniem u deweloperów cieszą się praktycznie wszystkie segmenty rynku mieszkaniowego:

  • małe kawalerki (28-35m2) pod wynajem i dla singli,
  • kompaktowe mieszkania 2 i 3 pokojowe,
  • duże mieszkania 4 i 5 pokojowe zlokalizowane na jednym poziomie,
  • luksusowe apartamenty (cieszące się niesłabnącym zainteresowaniem niezależnie od sytuacji rynkowej ),


  • Popyt na mieszkania rośnie wraz ze wzrostem gospodarczym, rozwojem budownictwa i polepszeniem zarobków na rynku pracy. Wzrost cen nieruchomości jest więc również pochodną szybkiego wzrostu PKB w poprzednich latach.


    Na rynku nie ma już programów wspierających klientów np. MDM wymuszających na deweloperach sprzedaż mieszkań z określoną ceną za metr. Wzrosła również ilość klientów gotówkowych (szacuje się że w całym 2017 roku ponad 2/3 transakcji było zamykanych gotówkowo).



    Mimo znacznego popytu inwestycje są dla deweloperów coraz bardziej kosztowne (co jest głównym ich problemem oprócz malejącej bazy gruntów w centrach miast. Dużym kosztem dla deweloperów są również wzrastające ceny budowy (brak fachowców), kurcząca się baza gruntów oraz konieczność przeprowadzania czasochłonnych procedur administracyjnych (z drugiej strony dzięki nim mieszkania w Polsce są budowane według wysokich norm).



    Znaczącym kosztem dla firm deweloperskich jest również obsługa kredytów, dzięki którym prowadzą inwestycję.


    Zmiana starego mieszkania na nowe (deweloperskie).


    Duża oferta atrakcyjnych inwestycji deweloperskich sprawia iż, coraz więcej osób zmienia mieszkania ze starych (kamienice oraz wielka płyta) na nowe budownictwo oraz inwestycje deweloperskie zlokalizowane pod miastem.



    Wzrost cen na rynku wtórnym sprawił że właściciele dużych mieszkań zlokalizowanych w centrach miast zdecydowali się na ich drogi wynajem oraz odsprzedaż. W obu przypadkach uzyskane środki pozwoliły im na kupno atrakcyjnych nieruchomości na obrzeżach miast w kameralnych osiedlach (nieruchomości z ogródkami, tarasami oraz zadbanymi częściami wspólnymi).



    Nowe osiedla zapewniają większy komfort życia oraz dostęp do sklepów, punktów usługowych oraz wyższy poziom bezpieczeństwa. Stąd tak duży popyt na mieszkania deweloperskie i ponowne zawieranie umów z deweloperami na etapie przysłowiowej "dziury w ziemi". Dla przeważającej ilości młodych klientów perspektywa zakupu nowego mieszkania i możliwość wykończenia go według własnego gustu jest bardziej atrakcyjna niż kupno mieszkania używanego (choć ekonomicznie bardziej opłaci się zakup mieszkania z rynku wtórnego).



    Coraz większa liczba klientów decyduje się również na sprzedaż nieruchomości, których nie potrzebuje na co dzień: działek rolnych, budowlanych, domów i mieszkań do remontu lub odziedziczonych w spadku. Kolejnym ważnym czynnikiem są utrzymujące się nisko stopy procentowe. Zdecydowanie jest to czynnik zachęcający zwłaszcza młode osoby do zaciągania kredytów w obecnej sytuacji na rynku (są na historycznie niskim poziomie ).



    nowe mieszkania deweloperskie
    Demografia. Obcokrajowcy kupują mieszkania w Polsce.

    Ceny mieszkań 2019 – kiedy spadki?

    Nie sprawdziły się prognozy analityków jakoby od 2018 r miał nastąpić gwałtowny spadek cen mieszkań wynikający ze zmian demograficznych. Wyżej opisane czynniki w artykule, inwestowanie w nieruchomości oraz napływ obcokrajowców (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto) sprawiły,że ceny mieszkanie nie spadły, a wręcz przeciwnie - wzrosły w szybkim tempie.


    Na ceny mieszkań nie miały wpływu również wyliczenia dotyczące ilości gospodarstw domowych w stosunku do podaży mieszkań na rynku (często przytaczany argument przez analityków), zawirowania na rynku nieruchomości w Chinach oraz Japonii. Polski rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami i na razie nic nie zapowiada gwałtownych spadków cen mieszkań i domów (wręcz przeciwnie – dobra koniunktura w gospodarce sprzyja i kupującym i sprzedającym).


    Mimo wzrastających cen mieszkań popyt na nie nie słabnie i nadal cieszą się one zainteresowaniem. Na rynku wytworzyła się za to duża dysproporcja w cenach mieszkań sięgająca nawet 25% na pojedynczej nieruchomości stąd coraz więcej klientów poszukuje okazji na rynku poprzez specjalistyczne biura nieruchomości (zarówno przy wyszukiwaniu mieszkań pod wynajem jak i dla siebie). Na rynku pojawiło się niestety sporo przewartościowanych ofert i nieruchomości nie wartych swojej ceny stąd klienci zlecają poszukiwania mieszkań agentom , mającym dostęp do mieszkań w dobrych cenach.


    Dzięki współpracy z dobrą agencją nieruchomości potencjalny inwestor może liczyć na wyszukanie nieruchomości poniżej wartości rynkowej, okazję na rynku nieruchomości oraz sprawne zarządzanie najmem. Jest to dla niego duży komfort, gdyż nie traci czasu na samodzielne poszukiwania i obdzwanianie często nieaktualnych ofert.


    Artykuł z serwisu: Inwestycje-Wroclaw.pl Zajmujemy się profesjonalnym obrotem nieruchomościami we Wrocławiu od 2010roku. Planujesz transakcje na lokalnym rynku? Zależy Ci na kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości z doświadczonym pośrednikiem? Jeśli tak zapraszam Cię do współpracy z naszą firmą. Kontakt: +48-604-978-704.