Jak kupić pierwsze mieszkanie? Najważniejsze elementy poszukiwań i transakcji.

Artykuł powstał na podstawie wieloletniej pracy w nieruchomościach naszych współpracowników i jest przewodnikiem dla osób mających pierwszy raz styczność z rynkiem nieruchomości. Tematyka obrotu nieruchomościami jest pojęciem szerokim dlatego przedstawiamy w nim najważniejsze wątki.

Główne aspekty na które warto zwrócić (niezależnie od rynku) uwagę mieszkanie to:

Przy wyborze własnych czterech kątów najważniejszą kwestią jest odpowiedzenie sobie na pytania: jak chcę mieszkać? i co jest dla mnie najważniejsze? Jeśli cenisz komfortowe wnętrza w nowym budownictwie odpowiednim wyborem będą dla Ciebie nowe apartamentowce. Jeśli cenisz przestrzeń i tradycyjne wnętrza świetnym wyborem będzie mieszkanie w kamienicy.

Osobom, które cenią przestronne wnętrza i dużą ilość zieleni będą z kolei odpowiadać mieszkania willowe. Wreszcie warto odpowiedzieć sobie na pytanie: jakie znaczenie ma dla Ciebie lokalizacja? Czy chcesz mieszkać w centrum i kupić droższą nieruchomość czy też wybierzesz tę tańszą na uboczu? Jest to ważna kwestia zwłaszcza dla osób pracujących aktywnie w mieście lub w rozjazdach. Jeśli rozważasz wynajem mieszkania w późniejszym terminie – skup się na nieruchomościach położonych w centrum miasta.

Finansowanie nieruchomości, czyli ile mnie to wyniesie? ...

Kolejną kwestią przy wyborze zakupu nieruchomości jest jej cena i nasze zdolności finansowe. Rata kredytu będzie zobowiązaniem, które obciąży Twój budżet przez co najmniej kilka lat. Podlicz wszystkie źródła swoich dochodów, miesięczne wydatki i przed wyborem mieszkania koniecznie wybierz się do dobrego doradcy kredytowego. Skuteczny doradca finansowy przygotuje Ci ofertę kredytowanie z co najmniej kilku banków. Doradcy finansowi śledzą na bieżącą sytuację na rynku finansowym i w zależności od dochodów oraz sposobu zatrudnienia klienta wybiorą najbardziej odpowiednią dla Ciebie ofertę. Doradcy potrafią również zmniejszyć ratę obecnego kredytu lub odzyskać prowizję od już udzielonego. W praktyce również kredytowanie nieruchomości przez eksperta finansowego jest dużo szybsze niż prywatnie w banku.

W Polsce w przeważającej większości sprzedawane są kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu, dlatego bardzo ważne jest policznie obciążenia w czasie oraz dobór kredytu do przyszłych zarobków (tak aby miesięczna rata kredyt nie była obciążeniem lub nie przewyższała dochodów z najmu).

Zakup mieszkania od dewelopera:

Wybierając dla siebie mieszkanie z rynku pierwotnego warto przed transakcją sprawdzić wiarygodność dewelopera. Informacje o firmach budujących kompleksy mieszkalne i domy są powszechnie dostępne w internecie. Deweloper działa na rynku jako osoba fizyczna lub spółka. Najprościej mówiąc jest to firma projektująca, budująca i oddająca do użytku budynki mieszkalne.

Przed podjęciem decyzji o kupnie mieszkania poproś o następujące dokumenty do wglądu: -pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz wzór umowy deweloperskiej do wglądu. Umowę deweloperską popisujemy, kiedy budynek jest jeszcze niewybudowany a deweloper za pozyskane pieniądze zobowiązuje się dokończyć inwestycję. Następnie klient podpisuje umowę przenoszącą własność mieszkania.

Jeśli budynek jest już wybudowane klient podpisuje umowę zobowiązującą do przeniesienia własności. Umowy tego typu powinny być zawsze zawierane w formie aktu notarialnego. Umowy notarialne są o bardziej korzystne dla klienta i lepiej zabezpieczają jego interesy.

Kupno mieszkania od dewelopera - na co zwrócić uwagę

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego zwróć uwagę na kilka aspektów. Po pierwsze usytuowanie mieszkania względem stron świata. Najkorzystniejsze usytuowanie to południowo-zachodnie. Zapewnia idealne doświetlenie mieszkania i komfort mieszkania.

Zaletą mieszkań deweloperskich jest przede wszystkim wykonanie według nowoczesnych standardów budownictwa, gwarantujące komfortowe użytkowanie. Mieszkania deweloperskie można wykończyć od A do Z według własnego projektu bez konieczności zrywania poprzednio montowanych elementów tak jak to ma miejsce w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Dodatkowym atutem są również ich atrakcyjne lokalizacje i całodobowa ochrona. Część deweloperów oferuje również możliwość sprzedaży mieszkania z wykończeniem pod klucz ( a więc odbierasz gotowy wykończone mieszkanie niewymagające już remontu i aranżacji).

Współpraca z architektem wnętrz

Jeśli planujesz wykończyć atrakcyjnie mieszkanie, w którym zamierzasz komfortowo mieszkać, skorzystaj z usług architekta wnętrz. Dzięki wiedzy na temat materiałów budowlanych, zasad projektowania i wykańczania dobry architekt pomoże dobrać Ci odpowiednie materiały i stworzy naprawdę unikalne wnętrze. Zamówienie dobrego projektu architektonicznego to najlepsza inwestycja jaką możesz zrobić w swoim mieszkaniu.

Po pierwsze – dobrze wykończone wnętrza (nie drogo wykończone – lecz z pomysłem i w oryginalnych stylu) to wciąż rzadkość na rynku. Po drugie za pośrednictwem architekta uzyskasz dostęp do materiałów budowlanych w lepszej cenie niż w sprzedaży detalicznej. Dodatkowym atutem jest możliwość z korzystania z usługi wykończenia pod klucz przez co sam nie musisz nadzorować pracy ekip budowlanych (ma to szczególne znaczenie przy dużych metrażach gdzie remonty są dosyć długotrwałe).

Zakup mieszkania z rynku wtórnego:

Transakcje na rynku wtórnym to wciąż 2/3 wszystkich zawieranych na rynku. To tutaj kupujący ma największy wybór, aby znaleźć własne cztery kąty. Wśród kupujących największym zainteresowanym cieszą się mieszkania w nowym budownictwie oraz w kamienicach. Pierwsze są już wykończonymi nieruchomościami często sprzedawanymi w stanie gotowym do wprowadzenia.

Mieszkania w kamienicach cieszą się zainteresowaniem klientów ceniących dużą przestrzeń wewnątrz mieszkania. Wysokie nawet na 4 m sufity stwarzają niesamowite możliwości takich mieszkań. Zaletą kamienic jest również atrakcyjna lokalizacja – w pobliżu zabytkowych obiektów lub w samym centrum miasta.

Dzięki powstaniu technologii takich jak ogrzewanie marmurowe lub promiennikowe ogrzewanie tego typu nieruchomości, nie stanowi już problemu a oryginalne wykusze i sztukaterie nadają mieszkaniom wyjątkowego uroku. Dysponując stosownymi środkami na remont można urządzić naprawdę stylowe i przestronne wnętrze.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zawsze nalegaj na zawarcie przedwstępnej umowy notarialnej (jeśli posiłkujesz się kredytem. Ustalając u notariusza wszystkie detale transakcji zabezpieczysz transakcje w bardziej pewny sposób niż w formie umowy cywilno-prawnej. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania poproś stronę sprzedającą o udostępnienie numeru księgi wieczystej i poproś notariusza o jej gruntowne sprawdzenie. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym doliczany jest 2% podatek od czynności cywilno prawnych.

Kupno mieszkania rynek wtórny

Księga wieczysta

Księga wieczysta jest dokumentem, gdzie zapisane są wszystkie kluczowe informacje dotyczące nieruchomości: powierzchnia mieszkania/domu/lokalu/ - właściciele, bieżące obciążenia lub ich brak. Obecnie jest możliwy jest dostęp do przeglądania jej zawartości poprzez dedykowane strony www: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html Przy sprawdzeniu stanu nieruchomości szczególnie istotne są działy: I - zawiera parametry techniczne nieruchomości. II - informuje o aktualnej strukturze własności. III – informujący o prawach i ograniczeniach z tym związanych IV - informujący o hipotekach i obciążeniach związanych z nieruchomością.

Kupno mieszkania z kredytem (obciążenie hipoteczne)

Tutaj dochodzimy do często zadawanego pytania na rynku nieruchomości: Jak kupić mieszkanie obciążone kredytem?. Wbrew pozorom nie jest to trudna sprawa. Przed transakcją strona sprzedająca występuje do banku o wydanie dokumentu (tzw. oświadczenie banku o saldzie kredytu i zgoda na wykreślenie hipoteki w przypadku jej wcześniejszej spłaty). Banki wydają taki dokument w przeciągu 2-4 tygodni (zazwyczaj dokument jest ważny 30 dni).

Na ww dokumencie wymieniona jest kwota do spłaty (można to zrobić gotówką lub z kredytu strony kupującej), a pozostała kwota trafia na konto sprzedającego. Po spłacie kredytu hipoteka jest wykreślana przez kupującego z księgi wieczystej nieruchomości poprzez złożenie wniosku do wydziału wieczysto-księgowego sądu. Informacje o zadłużeniu nieruchomości i kredycie widoczne są w dziale IV księgi wieczystej. Szczegóły dotyczące tej operacji są zazwyczaj opisane w umowie kredytowej strony kupującej.

Jeśli spłacasz hipotekę gotówką - upewnij się, że będziesz robił to osobiście przy transakcji, a wysokość przelewu pokryje wartość zadłużenia (ma to szczególne znaczenie przy kredytach walutowych, gdzie niespłacenie hipoteki uniemożliwia późniejsze jej wykreślenie). Jeśli nie czujesz się pewnie przy tej operacji poproś o pomoc agenta nieruchomości lub notariusza. Obecnie spłata kredytu wygląda w każdym banku nieco inaczej dlatego warto ustalić ten mechanizm z notatiuszem i sprzedającym, aby uniknąć w przyszłości problemów.

Czy warto korzystać z usług agencji nieruchomości?

Zdecydowanie tak. Dobry agent wybierze dla Ciebie odpowiednią nieruchomość i na bieżąco będzie informował o nowych mieszkaniach i inwestycjach na rynku – również tych, których nie widzisz w internecie (ma to szczególne znaczenie przy poszukiwaniu dużych apartamentów, lokali komercyjnych lub całych budynków).

Agenci dobrze znają lokalizacje i topografię miasta, stąd są cenną pomocą przy poszukiwaniu nieruchomości dla osób,które są w nim pierwszy raz oraz dla obcokrajowców. Do obowiązków pośrednika należy prezentacja określonych nieruchomości oraz zgromadzenie i sprawdzenie dokumentów potrzebnych do realizacji transakcji.

Korzystanie z usług pośrednika z licencją to przede wszystkim oszczędność czasu i pieniędzy. Nie musisz sam wypatrywać nowych ofert na rynku – agencja będzie Cię na bieżąco informować o nowych mieszkaniach, domach czy lokalach na rynku.

Dobry agent umiejętnie poprowadzi negocjacje między klientami i ustali wszystkie detale związane z przeprowadzeniem transakcji. Korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe ale bardzo przyspiesza poszukiwanie nieruchomości. Najczęściej z usług pośredników korzystają osoby nie znające miasta lub zwyczajnie nie mające czasu na osobiste prezentacje, dojazdy, negocjacje itd. Prawda jest taka, że żaden poradnik nie zabezpieczy Cię w 100% procentach i nie opisze wszystkich sytuacji, które mogą się wydarzyć stąd pomoc dobrego agenta jest naprawdę ważna.

Klienci lubią współpracę z dobrymi agentami, bo Ci informują ich o aktualnych cenach transakcyjnych (a nie tych z internetu), a sami agenci posiadają atrakcyjne mieszkania z polecenia lub nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Dlatego z pośrednikami chętnie współpracują osoby szukające okazji cenowych na rynku.

Negocjacje cenowe. Jaka jest realna cena?

Przeglądając oferty mieszkań w internecie pamiętaj, że są to ceny ofertowe zawsze podlegające negocjacji. Zazwyczaj ceny transakcyjne różnią się od ofertowych o 5000zł -12 000 zł, choć zdarzają się obniżki sięgające nawet 30000 zł. Ostatnie dwa lata w branży doprowadziły do dużych przecen stąd mieszkania na rynku wtórnym cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony kupujących.

Tu pada częste pytanie: czy jeśli cena mieszkania jest bardzo niska to mieszkanie ma wadę prawną lub konstrukcyjną? Niekoniecznie. Najczęściej mieszkanie ma niską cenę ponieważ stronie sprzedającej zależy na szybkiej transakcji (np. wyjazd zagraniczny, przenosiny do innego miasta lub konieczność zawarcia innej umowy np. u dewelopera).

Poszukujesz dla siebie nieruchomości we Wrocławiu? Zależy Ci na długofalowej współpracy z kompetentnym pośrednikiem? Jeśli tak zadzwoń pod numer 604-978-704 i umów się na spotkanie z naszym konsultantem. Przeprowadzamy na bieżąco transakcje sprzedaży nieruchomości oraz ich poszukiwania.

Poszukiwania nieruchomości

Co możemy Ci zaoferować w ramach naszych usług?